Frankowicze

Różnica między kredytem denominowanym a indeksowanym

Kredyt denominowany - kredyt walutowy, w którym wysokość zadłużenia w walucie obcej obliczana jest według kursu waluty kupna w dniu podpisywania umowy kredytowej.

Istnieje więc ryzyko, że wypłacona przez bank kwota kredytu w złotówkach nie wystarczy na kupno kredytowanej nieruchomości. Dzieję się tak w przypadku, gdy od dnia podpisania umowy kredytowej do wypłaty środków spadnie kurs waluty obcej. W odwrotnym przypadku wzrostu kursu waluty obcej ( osłabienie złotego), bank wypłaci kredytobiorcy większą kwotę od  tej o którą się starał we wniosku kredytowym.

Kredyt indeksowany -

Mało kto zdaje sobie sprawę, że na polskim rynku funkcjonują dwa rodzaje kredytów w obcych walutach: indeksowane i prawdziwe walutowe. Dodatkowy zamęt wprowadza fakt, że nazwa „denominowany” pojawia się w różnych bankach w odniesieniu do... różnych kredytów.

Z pozoru nie ma różnic: tu i tu oprocentowanie liczy się wg stóp procentowych w Szwajcarii (dla kredytów we frankach) lub w strefie euro (dla kredytów w euro) i trzeba uważać na spready. Problem pojawia się w takich sytuacjach jak ostatnio – gdy występują spore wahania kursów walut. Może się zdarzyć tak, że mimo zaciągnięcia kredytu, kupującemu mieszkanie zabraknie pieniędzy.

Chodzi o to, że w kredytach czysto walutowych klient pożycza od banku kwotę w danej walucie. W umowie kredytowej wpisane jest 100 tys. euro i właśnie tyle zostanie wypłacone w dniu uruchomienia kredytu – wypłata nastąpi w złotych, przeliczona po kursie walutowym z dnia uruchomienia kredytu. Jeśli pomiędzy datą podpisania umowy, a datą uruchomienia kredytu dojdzie do umocnienia złotego i kurs waluty obcej spadnie, wtedy wypłacona w złotych kwota będzie niższa niż wnioskowana. Najlepiej wyjaśnić to na konkretnym przykładzie.

Załóżmy, że Kowalski chce pożyczyć 400 tys. złotych na mieszkanie, a w dniu składania wniosku kredytowego, euro kosztuje 4 zł (różnice w kursach zakupu i sprzedaży dla ułatwienia pomińmy). Kowalski składa więc wniosek o kredyt w wysokości 100 tys. euro. Ale pomiędzy złożeniem wniosku a uruchomieniem kredytu następuje umocnienie złotego i w dniu wypłaty euro kosztuje 3,75 zł. Klient otrzyma więc 375 tys., a brakujące 25 tys. będzie musiał dołożyć z własnej kieszeni.

W kredycie indeksowanym przelicza się inaczej. W umowie kredytowej kwota wyrażona jest w złotych oraz w walucie obcej, ale opatrzona zapisem, że w dniu uruchomienia kredytu ta w walucie obcej może być inna. Ostateczna kwota kredytu jest taka, aby pokryć rzeczywiste zapotrzebowanie klienta. Nawiązując do poprzedniego przykładu, Kowalski złoży wniosek o 400 tys. zł kredytu wyrażone w euro, a nie o 100 tys. euro. Jeśli kurs euro spadnie do 3,75 zł, Kowalski i tak otrzyma 400 tys. zł., a rzeczywista kwota kredytu wyniesie 106,67 tys. euro.

W najgorszej sytuacji są osoby zaciągające kredyt hipoteczny wypłacany w transzach. Im dłuższy okres wypłat, tym szanse na zmiany kursów większe i mając kredyt walutowy istnieje poważne zagrożenie, że kwoty wnioskowane nie będą zgadzać się z tym, co rzeczywiście zostanie wypłacone klientowi. Prawdziwe kredyty walutowe, niosące ze sobą takie zagrożenie, mają w ofercie m.in. Bank Ochrony Środowiska, Deutsche Bank Polska i Nordea Bank Polska. Z kolei kredyty indeksowane dostępne są m.in. w Banku DnB Nord, mBanku, MultiBanku i Polbanku.

Niektóre banki mają specjalną ofertę dla osób zaciągających kredyty wypłacane w transzach. Np. w kredytach jednotranszowych Nordei istnieje 3-proc. bufor, właśnie dla zabezpieczenia przed wahnięciami kursowymi.

Zaciągając kredyt hipoteczny warto po prostu zapytać w danym banku, jak przeliczany jest kredyt. Informacja, że to kredyt „denominowany” może bowiem nie wystarczyć ze względu na brak jednolitego nazewnictwa.

Na klientów zaciągających kredyt walutowy czeka jeszcze jedna pułapka. Przy udzielaniu kredytu bank przelicza go po kursie zakupu waluty, a spłacamy po kursie sprzedaży (który jest wyższy). Oznacza to, że już w momencie otrzymania kredytu jesteśmy bankowi winni więcej niż pożyczyliśmy.

Spread- to jest zasady ustalania kursu walut w umowie.

Brak zasad ustalania kursu walut, tzw. spreadu, jest niezgodny z prawem

Tak wynika z wyroku Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Uznał on za niedozwoloną klauzulę stosowaną przez bank Millennium, dotyczącą braku zasad ustalania kursu walut, tzw. spreadu.

Jeśli wyrok się uprawomocni (służy od niego apelacja), niedozwolone postanowienia będą wpisywane do rejestru i zakazane dla wszystkich banków.

Zakazana klauzula dotyczy niejasnych kryteriów obliczania kursu walut stosowanych do rozliczania kredytów indeksowanych w walucie obcej, najczęściej we frankach szwajcarskich bądź euro. Chodzi o to, że umowy odsyłały kredytobiorców do kursów ogłaszanych przez bank, bez sprecyzowania, na jakich zasadach bank je ustala. W zgodnej opinii sądu i UOKiK brak jasnych zasad ustalania przez banki kursów walut jest niezgodny z przepisami i narusza prawa klientów.

Kolejna niedozwolona klauzula dotyczy nieprecyzyjnego określenia sytuacji, w której bank może zażądać ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia kredytu i zlecania na koszt konsumenta badania stanu prawnego i wartości rynkowej nieruchomości będącej jego zabezpieczeniem.

Ministerstwo Gospodarki przygotowało projekt nowelizacji prawa bankowego, która ma umożliwić spłatę nominowanych np. we frankach szwajcarskich bez ekstrakosztów właśnie za spread, czyli różnicę między kursem kupna i sprzedaży waluty obcej.

1. Jak brzmi postanowienie umowne określające zmianę zasad oprocentowania.

2. Czy postanowienia są sformułowane w sposób jednoznaczny. Czy są niedookreślone i możliwość zmiany warunków jest przewidziana jedynie dla banku.

3. Dyrektywa Rady 93/13/EWG z dnia 5 kwietnia 1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich.

4. Wyrok Trybunału Sprawiedliwości w Luksemburgu z 14 czerwca 2012 r. SA, C-618/10 LEX 1164386.

5. Przepis kpc dotyczące postępowanie o uznaniu wzorca umowy zawierające postanowienia niedozwolone czyli 479 (38) k.p.c. i dalej.

O uznanie, iż konkretne postanowienia umowy zawartej już z przedsiębiorcą nie wiążą konsumenta z uwagi na to, że kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami lub rażąco naruszają jego interesy, konsument może wystąpić z pozwem w indywidualnym procesie przed zwykłym sądem cywilnym, nie zaś na podstawie art. 479³⁸ k.p.c."

Zgodnie z tezą wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 lutego 2003 r., I Aca 834/02 (Monitor Prawniczy 2007, nr 14, s. 801): "Kontrola wzorca dokonywana w trybie postępowania w sprawach o uznanie wzorca umowy za niedozwolone (abuzywne), jest kontrolą abstrakcyjną, co oznacza, że dokonuje się jej niezależnie od tego, czy wzorzec był, czy nie, zastosowany w jakiejś konkretnej umowie. Jest ona odmienna od kontroli incydentalnych dokonywanych w oparciu o klauzulę generalną z art. 385¹ § 1 KC lub przez kontrolę treści umowy zaczerpniętej z użycia klauzuli abuzywnej, wymienionej w art. 385³ KC".

Kontrola incydentalna obejmuje konkretną umowę zawartą pomiędzy przedsiębiorcą i konsumentem, prowadząc do uznania, że konsument nie jest związany konkretnym postanowieniem umowy (art. 385¹ § 1 k.c.; zob. szerzej K. Weitz (w:) System prawa handlowego..., t. 7, s. 180). Może zostać dokonana w każdym postępowaniu niezależnie od tego, w jakich rolach procesowych występują kontrahent i konsument (K. Weitz (w:) System prawa handlowego..., t. 7, s. 181). W doktrynie istniała różnica poglądów co do tego, czy sprawy dotyczące incydentalnej kontroli umów są sprawami gospodarczymi, czy też rozpoznawane są w "zwykłym" procesie. Wydaje się, iż bardziej przekonujące było drugie rozwiązanie. Jak podkreśla K. Weitz, powyższy pogląd miał uzasadnienie tak w wykładni gramatycznej art. 385¹ § 1 k.c., zgodnie z którym postanowienia niedozwolone są niewiążące dla konsumenta ex lege, jak i w zasadach ekonomiki procesowej (K. Weitz (w:) System prawa handlowego..., t. 7, s. 184).

 Zgodnie z art. 96 ust. 1 pkt 3 u.k.s.c., strona wnosząca o uznanie postanowień umownych za niedozwolone nie ma obowiązku uiszczania kosztów sądowych.

10. Nieważność hipoteki. Przepisy ustawy o księgach wieczystych.

11. Prawo bankowe - przepisy o umowie kredytu

12. Kredyt konsumencki art. 22, 23,29,35,46

13. Akta

14. Przepisy obowiązujące w  trakcie dokonania czynności oraz przepisy, które obowiązują po dokonaniu czynności.